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居民换购住房如何退个人所得税?官方发布解读

为支持居民改善住房条件,财政部、国家税务总局发布《关于支持居民换购住房有关个人(ren)所得税政策的(de)公告》。根据该公告,在2022年10月1日至2023年12月31日期间,纳税人(ren)出售自有住房并在现住房出售后一年内,在同一城市重新购买住房的(de),可按规定申请退还其出售现住房已缴纳的(de)个人(ren)所得税。

就居民如何享受这一退税政策,国家税务总局发布“关于《国家税务总局关于支持居民换购住房个人(ren)所得税政策有关征管事项的(de)公告》的(de)解读”(以下简称“解读”),对(dui)政策细节进行了详细解释。

哪类人(ren)群可享受退税政策

“解读”称,在2022年10月1日至2023年12月31日期间,对(dui)出售自有住房并在现住房出售后一年内在市场重新购买住房的(de)纳税人(ren),对(dui)其出售现住房已缴纳的(de)个人(ren)所得税予以退税。

举例说,纳税人(ren)小周2022年12月出售了一套住房,2023年7月在同一城市重新购买一套住房,由于小周出售和新购住房的(de)时间(shijian)均在2022年10月1日至2023年12月31日期间,故符合政策规定的(de)时间(shijian)条件。

哪类情况可全额退个人(ren)所得税

在2022年10月1日至2023年12月31日期间,对(dui)符合退税条件的(de)纳税人(ren),当其新购住房金额大于或等于现住房转让金额时,全部退还已缴纳的(de)个人(ren)所得税;当其新购住房金额小于现住房转让金额时,按照新购住房金额占现住房转让金额的(de)比例退还现住房已缴纳的(de)个人(ren)所得税。计算公式为:

一、新购住房金额大于或等于现住房转让金额的(de),退税金额=现住房转让时缴纳的(de)个人(ren)所得税;二、新购住房金额小于现住房转让金额的(de),退税金额=(新购住房金额÷现住房转让金额)×现住房转让时缴纳的(de)个人(ren)所得税。其中,原住房转让金额和新购住房金额均不含增值税。

举例来说,2022年12月,小杨出售了一套住房,转让金额为240万元,缴纳个人(ren)所得税4万元。2023年5月,其在同一城市重新购买了一套住房,新购住房金额为300万元。假定小杨同时满足享受换购住房个人(ren)所得税政策的(de)其他(ta)条件,由于新购住房金额大于现住房转让金额,小杨可申请的(de)退税金额为现住房转让时缴纳的(de)个人(ren)所得税4万元。若小杨新购住房金额为150万元,则可申请的(de)退税金额为2.5万元(150÷240)×4(假设(she)以上均为不含增值税价格)。

卖房时间(shijian)以“完税时间(shijian)”为准

“解读”明确,出售现住房的(de)时间(shijian),以纳税人(ren)出售住房时个人(ren)所得税完税时间(shijian)为准。新购住房为二手房的(de),购买住房时间(shijian)以纳税人(ren)购房时契税的(de)完税时间(shijian)或不动产权证载明的(de)登记时间(shijian)为准。税务机关将为纳税人(ren)预填上述涉税信息,纳税人(ren)可以与缴税时取得的(de)完税证明上标注的(de)时间(shijian)进行核对(dui)。新购住房为新房的(de),购买住房时间(shijian)以在住房城乡建(jian)设(she)部门办理房屋交易合同备案(beian)的(de)时间(shijian)为准,纳税人(ren)可以依据房屋交易合同据实填写。

纳税人(ren)应在哪里申请个人(ren)所得税退税呢?根据“解读”,纳税人(ren)享受居民换购住房个人(ren)所得税退税政策的(de),应当向征收现住房转让所得个人(ren)所得税的(de)主管税务机关提出申请,也就是(shi)说,纳税人(ren)卖房时在哪个税务机关缴纳了个人(ren)所得税,就向哪个税务机关申请退税。

税务部门实行不动产登记税费一窗办理制度,一般情况下,纳税人(ren)应当在本地政务服务(fuwu)大厅或者不动产交易大厅等场所缴纳现住房转让所得的(de)个人(ren)所得税,因此仍应到该政务服务(fuwu)大厅或不动产交易大厅提起退税申请,如果当地税务机关另有规定,按照规定办理。

多人(ren)共同持有的(de)住房如何退税

对(dui)于出售多人(ren)共同持有住房或新购住房为多人(ren)共同持有的(de),应按照纳税人(ren)所占产权份额确定该纳税人(ren)现住房转让金额或新购住房金额。

举例来说,小李和小马共同持有一套住房,各占房屋产权的(de)50%。2023年1月,两人(ren)以200万元的(de)价格转让该住房,各缴纳个人(ren)所得税2万元。同年5月,小李在同一城市以150万元的(de)价格重新购买一套住房,小李申请退税时,其现住房转让金额为100万元(200×50%=100),新购住房金额为150万元,其退税金额=现住房转让时缴纳的(de)个人(ren)所得税=2万元。

同年7月,小马和他(ta)人(ren)在同一城市以200万元的(de)价格共同购买了一套住房,小马占房屋产权的(de)40%。小马申请退税时,其现住房转让金额为100万元(200×50%=100),新购住房金额为80万元(200×40%=80),退税金额=(新购住房金额÷现住房转让金额)×现住房转让时缴纳的(de)个人(ren)所得税=80/100×2=1.6万元(假设(she)以上均为不含增值税价格)。

文/本报记者 程婕 【编辑:宋宇晟】

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